Van vervallen fabriek tot duurzame woonbuurt

 

Er was eens een jongeman van begin twintig, Johannes Aberson. In 1847 begon hij zijn eigen ijzersmederij in het Overijsselse Olst. Later zou dit het begin blijken van een bloeiende machinefabriek voor onder andere baksteenpersen. De naam van de gevarieerde woonbuurt die nu gaat verrijzen op het voormalige fabrieksterrein refereert aan het bijzondere verleden van de locatie: De Steenpers. ‘Het had best wat voeten in aarde om tot hier te komen’, vertelt stedenbouwkundig ontwerper Lotte van Veldhuizen van SAB adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling. Luuk Nikkels van Nikkels Projecten knikt. ‘Maar het is de moeite waard geweest: straks staat hier een duurzame, eigentijdse woonbuurt waar starters, gezinnen en ouderen allemaal een plekje vinden.’

 

Eerst gaan we nog even terug in de tijd voor een stukje geschiedenis bij het plangebied: twintig jaar na de start van zijn succesvolle smederij in Olst ontwierp Johannes Aberson in 1867 zelf een baksteenpers. Hiermee wist hij de diverse kleisoorten van het Nederlandse rivierenlandschap veel efficiënter tot robuuste stenen te persen. De pers werd een landelijk succes en Aberson bouwde zijn onderneming uit tot een machinefabriek. Zijn zonen en kleinzonen brachten het bedrijf in de eeuw die volgde verder tot bloei. Waar de meeste steenfabrieken langs de IJssel hun deuren allang hadden moeten sluiten, draaide de Abersonfabriek in Olst tot 1996. Dit bijzondere verhaal is zelfs opgenomen in de Canon van Nederland vanwege de cultuurhistorische waarde voor de IJsselstreek.

 

Geen wonder dus dat dit stukje geschiedenis terugkomt in de naam van de nieuwe woonbuurt die straks verschijnt op het voormalige fabrieksterrein, een groenrand en een paar agrarische percelen. In De Steenpers kan een uiteenlopende doelgroep van starters tot senioren straks fijn wonen in een dorpse, groene sfeer. Hier komt een mooie buurt met halfvrijstaande en rijtjeswoningen plus een aantal vrije kavels (ongeveer tweederde koop-, eenderde sociale huurwoningen). De duurzame wijk wordt natuurlijk gasloos aangelegd met warmtepompen en zonnepanelen.

 

Groen, duurzaam en sociaal
De buurt is stedenbouwkundig zo ontworpen dat de hiermee ontstane nieuwe dorpsrand mooi overgaat in het omliggende landschap. Daarmee sluit het plan aan bij de cultuurhistorische ambitie van de provincie Overijssel. Lotte, senior stedenbouwkundig ontwerper en projectleider bij SAB: ‘Met het stedenbouwkundig plan hebben we zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de bestaande ruimtelijke structuren en de overgang naar het omliggende landschap. Aan een landelijk lint (de Kleistraat, red.) voegen we bebouwing toe in de vorm van een nieuw erf. Dit erf omsluiten we met een gemengde struweelhaag. Met de beplanting kiezen we voor soorten die de biodiversiteit versterken.’

Door het plangebied is al een vrijliggend fietspad aangelegd naar het sportcomplex ten zuidoosten van het gebied (zie foto’s/video). Dit fietspad is doorgetrokken naar de dorpskern via een fietstunnel onder het spoor. Het fietspad biedt een veilige fiets- en wandelroute richting het centrum van Olst. Vlak bij het plangebied ontwikkelt de gemeente een nieuw kindcentrum. Lotte: ‘Het fietspad slingert tussen de groene wadi’s met informele speelaanleidingen (elementen zoals bijvoorbeeld grote keien die uitnodigen tot spelen, red.) door. De woningen zijn op het pad gericht om de sociale veiligheid te vergroten. Ook de wadi’s die zorgen voor opvang, afvoer en infiltratie van hemelwater in de bodem zijn al aangelegd en doen hun werk al (dit is al goed te zien op de dronebeelden, red.).’

Noodzakelijke uitbreiding

Zo eenvoudig als bovenstaande omschrijving van het plannings- en ontwerpproces klinkt, verliep het niet helemaal. Om woningbouw te kunnen realiseren in een gebied met de bestemmingen industrie, groen en agrarisch was namelijk een nieuw bestemmingsplan nodig. Lotte: ‘Zo’n zes jaar geleden benaderden projectontwikkelaar Nikkels en woningcorporatie Salland Wonen ons bureau met deze mooie opdracht. Uiteindelijk hebben wij het stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, bestemmingsplan en alle benodigde onderzoeken verzorgd.’

 

Onder die onderzoeken viel onder andere de ‘laddertoets’: vanuit het Rijk moet elke stedelijke ontwikkeling langs de zogenaamde ‘ladder voor duurzame verstedelijking’ worden gelegd. Daarmee kijk je of de ruimte zo optimaal mogelijk wordt gebruik; past het woningaanbod bijvoorbeeld bij de woonbehoefte in de regio, is inbreiding mogelijk en zo niet, waar en hoe is uitbreiding dan verantwoord? De geplande mix van levensbestendige woningen, sociale huur- en starterswoningen in de vorm van (half)vrijstaande en geschakelde woningen sluit aan bij de zorgvuldig onderzochte woonbehoefte. Lotte: ‘We merken dat hier de afgelopen jaren echt iets is veranderd: ook in het oosten van het land is nu volop behoefte aan nieuwe bouwlocaties. Wij ondersteunen gemeenten en ontwikkelaars bij deze zoektocht met onze adviezen.’

Start verkoop
Het plan zoals dat er nu ligt biedt woongelegenheid voor iedere levensfase, bevestigt ook Luuk Nikkels van Nikkels Projecten. ‘Het is een mooi plan geworden. We zullen het project in fases gaan bouwen. Op dit moment is het gebied bouwrijp gemaakt en zijn we begonnen met twintig huurwoningen van woningcorporatie Salland Wonen. In de volgende fase gaan we 33 koopwoningen en zes vrije kavels realiseren. In de laatste fase van het project gaan we aan de slag met woningen aan de Kleistraat.  Een mooi moment om na jaren van voorbereidingen nu écht te kunnen starten met bouwen!’

Op woensdag 19 april 2023 is de eerste fase van de De Steenpers in de verkoop gegaan. Via de projectpagina kunnen geïnteresseerden zich inschrijven voor een woning. Als alles volgens planning gaat, dan kunnen de eerste bewoners de duurzame woonbuurt-in-wording medio 2024 betrekken, grenzend aan de groene randen van het buitengebied én verbonden met de dorpskern.